「敷金トラブル」

部屋を借りる際に支払う「敷金」はあくまでも戻ってくるお金です。

しかし「戻ってこない」「さらに追加請求された」というトラブルは物凄く多く存在します。

「敷金」とは、賃貸住宅を借りる際に家賃の1～3ヶ月程度必要なことが多いです。
 
そもそも敷金とは、法律で「賃料その他の賃貸借契約上の様々な債務を担保する目的で賃借人が貸借人に対して交付する停止条件付きの返済債務を伴う金銭（民法619条及び判例）」と定められています。

わかりやすく説明すると、賃貸物件の家主が家賃の滞納リスクや、人に貸すことで壊されたり汚されたりするリスクに対して補てん・保全するために事前に預かるお金です。
そのため、本来はリスクが生じなかった場合、つまり「通常に使用した場合は返金されるお金」となります。

返金されなかった敷金は、借主が主要因で明らかに通常の使用では生じない汚れの清掃や破損箇所の補修等に使わるはずのものなのです。

賃貸借契約上では「原状回復」をするという表現も多くのケースで見受けられます。

敷金を返金してもらう上で、この「通常に使用した場合」と「原状回復」の解釈がとても重要になります。

「返す・返さない」でトラブルが生じてしまうのも、この２つの言葉の解釈の違いです。

国土交通省では「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」という文書を定めています。
このガイドラインでは、「原状回復」と「通常の使用」を下記のように定義しています。

■原状回復とは
「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」あり、その費用は賃借人、つまり物件を借りる側の負担としています。

「借主が原状回復すべき！」という耳慣れない言葉を突き付けられても、何が原状回復に当たるのか、知識がないと戸惑ってしまいますね。

原状回復とは言葉通りなら元に戻すことです。では、入居者が出るときは部屋を借りたときと全く同じ状態にして返さなければならないわけではありません。

ここでいう原状回復は、借主の故意・過失による損耗についてです。

つまり、入居者が不注意で壊したものは弁償してね、ということであって通常の使用でおこる損耗まで入居者は責任を負いません。

■通常の使用とは
一般的定義は困難であるため、次のような区分で、賃貸人と賃借人の負担の考え方を明確にしています。
A.賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても、発生すると考えられるもの

建物の価値は、どれだけきちんと使ったとしても時間とともに減少していきます。

これが「経年変化／通常損耗」として緩やかに建物の価値が下がっています。

通常の使い方をしても時間の経過とともに発生してしまう価値の減少は、すでに家賃に組み込まれているものですね、という考え方です。

B.賃借人の住まい方、使い方次第で発生したり、しなかったりすると考えられるもの（明らかに通常の使用などによる結果とは言えないもの）

「善管注意義務違反／故意・過失／その他」の場合です。

いわゆる通常でない使い方をして価値が減少したものです。

うっかりタバコで畳を焦がしてしまったり、ものがぶつかって建具をキズつけてしまったり、というBに該当する部分については、入居者の負担ですよという考え方です。
もちろん今よりグレードをあげるための費用は、大家さんの負担になります。

<賃貸の善管注意義務違反の例＞
 
・借主の不注意で雨が吹き込んだことによるフローリングの色落ち
・冷蔵庫下のサビ跡を放置し、床が破損した場合
・通常のクリーニングでは除去できない程度のタバコのヤニ(借主のその後の手入れ不足)
・クーラー(借主所有でも貸主所有でも)の水漏れを放置した結果の壁の腐食
・台所の油汚れ(使用後の手入れが悪く、通常の使用による損耗を超えるもの)
・風呂・トイレ・洗面台の水垢、カビ等

この場合、B、および基本的にはAであるがその後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗等が発生または拡大したと考えられるものには原状回復義務があるとしています。
つまり「原状回復」とは、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではなく、経年での劣化や明らかに賃借人だからこそ生じた損害でない場合は「通常の使用」であり、家主・貸主が負担するべきということです。
具体的には家具を設置したことによる床の凹みや、ポスターを貼ったことによるクロスの変色、タバコのヤニ、網戸の貼替えや次の貸借人募集のための全体クリーニングなども家主側の負担と定めています。

しかし、例えば畳にジュースをこぼすということ自体は通常の使用をしていればあって当 然と考えられますが、こぼしたまま清掃しないために生じたカビやシミなど、その後の対処を怠った場合については借りている人の責任としています。
また、壁に釘やビスを打ったり、ペットが柱を引っ掻いたり、あらかじめ考えられていた照明器具ではない器具を設置したことによって生じた穴は、通常の使用と言えないものにあたると考えられ、敷金を用いて修復される内容となります。

つまり、入居者の不注意や過失で生じたり、入居者が手入れを怠ったり故障を放置したことで発生・拡大した傷や汚れは、入居者が負担をしなければいけませんが、それ以外は入居者が負担する必要はないのです。

■敷金は「戻ってくるお金」。でもトラブルは多い

敷金は、賃料の1カ月分～3カ月分が一般的で、礼金と同様、引越しの初期費用として必要なお金です。

しかし礼金は戻ってきませんが、敷金は、大家(貸主)に保証金として預けるお金で、あくまでも担保であり家賃の滞納がなければ、原則、退去時には「全額返還されるべき」お金です。

「え、でも戻ってこなかったよ」という経験をした方も多くいると思います。

残念ながら、「クロス・壁紙の張り替え代やハウスクリーニング代などは全部敷金から支払う」という、家を貸す側に有利な習慣が、長い間まかり通ってきたのが現状です。

■「自然消耗は大家さん負担」は明確なルール

入居者は退去時「原状回復」が義務づけられていますが、それは「入居前の部屋に戻す」という意味ではありません。

普通の生活をしていれば生じる程度の汚れ・キズは、大家さん負担が原則なのです。

「そのルールは国土交通省のガイドライン、東京都の条例で定められており、さらには判例でも出ています。

■敷金トラブルの予防法

□まず大事なことは入居前に「契約書をよく確認する事」

「普通の生活しているレベルの消耗は大家負担」という原則の「例外」として、契約書に「特約」を設けているケースがあります。

なかには、かなりの範囲で入居者負担を求める内容になっている場合もあるかもしれません。

■あまりにも借り手に不利な特約は無効化できる

国土交通省のガイドラインでは、「特約に合理的な理由があり、借り手がその不利な義務を負うことを認識している」ならば有効とされていますが、「消費者契約法第10条で、消費者が著しく不利益な契約は無効とする」という条文があります。

■入居者は常日頃から部屋をキレイに掃除する

入居者には「善管注意義務」という「賃借人は借りた部屋を善良なる管理者の注意を持って使用する義務を負う」義務があります。

借りた部屋を日常的に掃除をする、設備は壊れたままにしない、キレイに暮らすことは、敷金を取り戻すための「入居者の義務である」ということを覚えておきましょう。

■自分の不注意のキズ、破損があった場合

自分で修繕会社やリフォーム会社に見積もりをとっておけば、大家さん側の原状回復の費用が出ても、対抗できます。

■各都道府県の不動産窓口等に相談、自分も理論武装

各都道府県にある不動産相談窓口や国民生活センターに、自分のケース、大家や不動産会社の言い分も合わせて相談し、理論武装しておくのも有効です。

例えば不動産会社から「国土交通省のガイドラインは法律ではないんですよ。だから必ずしも守る必要はないんです」と言われたとしても、「消費者契約法」「借地借家法」という法律もあり、「通常使用による消耗の修繕費用は貸主負担」としている判例もたくさんあります。

■最終的には少額訴訟

敷金トラブルでもめた場合の最終手段は「少額訴訟」です。これは60万円以下の金銭の支払いを求める場合で、紛争の内容があまり複雑でない民事訴訟の手続き。弁護士を立てずに訴訟が起こせるため、敷金返還トラブルではよく利用されるものです。